BOLZANO. La discussione riguardo la costruzione di un nuovo Kaufhaus vicino alla stazione domina al momento il dibattito pubblico. Questo contributo vuole analizzare alcuni aspetti fondamentali della tematica e calibrare i punti focali del dibattito. Si tratta di un fenomeno innegabile che si può osservare in centinaia di città europee, che centri commerciali in centro modificano la struttura urbana con la loro dimensione, il volume edilizio e il loro potere economico. La realizzazione di un Kaufhaus di queste dimensioni (ca. 35.000m² di superficie di commercio) è in primo luogo una questione di proporzioni economiche e in secondo luogo una questione architettonica e paesaggistica. La grande complessità delle ripercussioni urbane, economiche ma anche sociali rende particolarmente difficile affrontare questa tematica. Forma e dimensione del nuovo centro commerciale devono essere valutate in funzione alla loro utilità e al loro contributo generale alla città. Si tratta di considerare l’intero sistema urbano e non solo il contesto immediato del nuovo centro commerciale, anche per evitare un divario di attrattività rispetto ad altre zone.

LA VISIONE DELLA CITTÀ. Centri commerciali come quello proposto per Bolzano influenzano direttamente non solo il commercio al dettaglio, ma l’intero ecosistema urbano. L’intensità con la quale gli abitanti usufruiscono dello spazio pubblico rappresenta l’aspetto più evidente per rilevare la salute di un ecosistema urbano. Più intenso è l’uso dello spazio pubblico e più sani sono sistema e società cittadina in quanto l’appropriazione dello spazio urbano è direttamente connessa all’identificazione degli abitanti con la propria città. La visione della città rappresenta quindi il punto centrale per lo sviluppo urbano. Cos’è la città oggi, cosa la rende attraente, unica e soprattutto cosa potrà diventare in un futuro prossimo? Definire questa visione è necessario per conoscere i propri punti di forza, per poter guidare e promuovere lo sviluppo. Formulare i parametri dello sviluppo urbano aiuta a non perdere di vista i punti centrali della tematica e a bilanciare le proprie aspettative con quelle degli investitori privati.

SENZA UNA VISIONE PROPRIA. Ci si espone a chi ha fatto della vendita di visioni il proprio mestiere. Quanto Kaufhaus sopporta la città? Forse non è del tutto casuale che i promotori nella loro presentazione parlano di Kaufhaus. Tipologicamente e funzionalmente esiste però una notevole differenza tra un Kaufhaus o grande magazzino e un centro commerciale. Un grande magazzino consiste in un negozio di commercio al dettaglio che presenta prodotti di un unico assortimento su una superficie di ca. 1000m². Di un centro commerciale invece si parla quando ci troviamo di fronte a un’agglomerazione di rivenditori al dettaglio con una superficie di almeno 10.000m² con diversi assortimenti (shop in shop) che sono organizzati intorno a un unico management.

RISULTATO OVVIO: un centro commerciale in vicinanza della città storica cambia le gerarchie urbane e comporta il pericolo di un certo svuotamento. È difficile portare potere d’acquisto nel centro commerciale senza toglierlo da un’altra parte. In questo contesto diventano fondamentali la dimensione e la scala dell’intervento. Da uno studio elaborato nel 2011 dal Ministero per Economia, Energia e Abitare del Land Nordrhein – Westfalen risulta che città fino a 200.000 abitanti dovrebbero ampliare la propria superficie di commercio non oltre i 15.000 m². Altrimenti si crea una città all’interno della città che funziona completamente autonoma. Se tutte le funzioni presenti nella città esistente vengono riproposte nel centro commerciale, viene meno la necessità di frequentare la città stessa. Lo conferma una ricerca di Monika Popp dove segnala che un cliente in una città di media grandezza è disposto di camminare a piedi una distanza di ca. 1000m.

LA TIPOLOGIA COMMERCIALE. Inverte i principi funzionali della città e rende quasi impossibile l’integrazione con il suo contesto. I negozi non si orientano verso l’esterno, ma verso una strada artificiale all’interno, che a sua volta offre solo poche uscite verso la città (normalmente due o tre). Il complesso edilizio rivolge la schiena verso lo spazio pubblico della città, si concentra al suo interno, su se stesso e costituisce una propria entità. Considerando che il complesso verrà chiuso durante la notte togliendo così l’accessibilità al pubblico si crea di fatto una città privata con un accesso limitato. Per l’architetto viennese Victor Gruen la città europea fu di riferimento quando nel 1952 nelle vicinanze di Detroit inventò la prima “shopping mall”. Posizionati ai confini delle grandi città e dotati di strutture pubbliche e sociali, i centri commerciali dovevano attirare la gente offrendo una spesa facile e comoda unita a un esperienza emozionante e attraente.

IL SISTEMA. Le considerazioni sopra elencate sono secondarie per il promotore di un centro commerciale. L’imprenditore privato agisce secondo i criteri del massimo profitto. Prima di decidere su un possibile investimento si fa un analisi del luogo e si rilevano tutti i fattori determinanti, come lo sviluppo del potere d’acquisto, il profilo degli abitanti e della città, il bacino d’utenza, le correnti politiche e mancanze e desideri della città. Se questa relazione si presenta positiva, in modo particolare per quanto riguarda le capacità d’acquisto e la rendita economica allora viene presentato un progetto.

LA NOSTRA CITTÀ. In questo modo anche Bolzano è entrato nel mirino di un gruppo di investitori. Evidentemente l’analisi del luogo e la rispettiva relazione erano talmente promettenti che è stato deciso di investire un certo capitale in questo progetto. Il procedimento del promotore è nello stesso modo abile e manipolativo e segue sempre uno schema predefinito. Si presentano statistiche e si punta il dito su certe zone che dimostrano carenze della città per poi presentare la soluzione per tutti i problemi sotto forma di un centro commerciale. Si pubblicizza l’operazione con la forza e l’importanza dell’investimento, l’effetto positivo sul commercio e la creazione di nuovi posti di lavoro. Si omette il rischio per lo sviluppo della città e la possibile perdita d’identità e posti di lavoro. In primo piano viene messo il miglioramento economico e urbanistico della città, “indispensabile” per uno sviluppo moderno e contemporaneo per poter competere come luogo attrattivo con altre città, come per es. Innsbruck.

INTERESSI DIVERSI. Attraverso l’influenza e pressioni su politica, società e media l’interesse privato dell’imprenditore viene rappresentato in modo da sembrare identico all’interesse pubblico. Così in Alto Adige si è arrivati al punto di levare il divieto per costruzioni private su suolo pubblico. Dalla raccolta di saggi “Attacco alla città” (“Angriff auf die City”) emerge inoltre che fa parte del modus operandi degli investitori presentare “regali” per ottenere un consenso politico. Così in casi analoghi i progetti sono stati “arricchiti” e realizzati attraverso la costruzione di uno stadio (come a Münster), di una piscina (come a Düsseldorf), di una sala polifunzionale o di un restauro della facciata storica di un castello (come a Braunschweig). Le rispettive esigenze vengono analizzate professionalmente, in quanto c’è sempre qualcosa di cui una città ha bisogno e non se lo può permettere. Nel caso di Bolzano si tratta dell’accessibilità al Virgolo come zona ricreativa per la città oppure dell’introduzione di un centro congressi all’interno del progetto. Come ultimo passaggio questo porta all’annessione, impensabile fino a poco fa, di uno spazio pubblico in una posizione strategica della città.

CONSIDERAZIONI FINALi. Per una valutazione oggettiva di un centro commerciale bisogna individuare dei criteri di valutazione, da adattare su misura al rispettivo concetto commerciale. La città potrebbe definire tramite una perizia indipendente (per es. di una struttura universitaria) i criteri economici e circoscrivere il possibile spazio di manovra, per poi fissare in secondo luogo i parametri spaziali - funzionali e dello sviluppo urbanistico. Il piccolo comune di Fläsch nel cantone dei Grigioni ha reagito a un incombente cambiamento promosso da un potente investitore, sviluppando insieme all’Università Tecnica e di Economia di Coira una visione su misura per il proprio luogo. Così si è realizzato un centro abitato con un’elevata qualità di vita, premiato nel 2010 per il suo piano di sviluppo innovativo e coraggioso con il riconoscimento svizzero del premio “Wakkerpreis”. Le esperienze raccolte in Germania, dove nel 2010 si sono registrati 428 centri commerciali, rappresentano una importante risorsa su questa tematica. Da queste esperienze si può dedurre che l’integrazione di un centro commerciale può avere un successo solo se certi parametri importanti vengono esaminati e valutati in un modo corretto: modalità di procedura per l’insediamento, scala e posizione del centro commerciale, architettura e forma urbana, servizi e numero dei posteggi nel centro commerciale.

* Architetto, progettista del polo bibliotecario