BOLZANO. Negli ultimi giorni si è discusso molto sul nuovo articolo della legge provinciale che regola ulteriormente l’edilizia abitativa per i residenti. Si tratta di una modifica legislativa che, secondo il legislatore, dovrebbe provocare una riduzione dei prezzi degli alloggi sul mercato privato nelle zone turistiche altoatesine, ponendo dei limiti alla vendita di immobili a non residenti. In particolare il nuovo articolo 79/ter introduce i nuovi limiti imponendo il convenzionamento per una buona parte degli alloggi messi sul mercato. Ma cosa si intende con il termine “convenzionamento”? Abbiamo girato la domanda ad Andre-Benedict Niederkofler, membro del consiglio direttivo dell‘Associazione degli Agenti immobiliari dell’Alto Adige, giurista e mediatore della “Immobilien Niederkofler srl” il cui giudizio complessivo sulle novità introdotte non è certo positivo. «Il convenzionamento - spiega - è un vincolo permanente che grava sull’immobile e che risulta annotato sul libro fondiario. Ai sensi dell’articolo della legge provinciale di riferimento gli alloggi convenzionati devono essere occupati stabilmente da persone per le proprie esigenze abitative. Tali persone non possono essere proprietari e di un ulteriore immobile adeguato. Un requisito fondamentale inoltre è quello secondo il quale è necessario lavorare in Alto Adige o risiedervi da almeno 5 anni. Come posto di lavoro è sufficiente un contratto di lavoro valido, a prescindere dal fatto che il lavoratore sia un cittadino dell’Unione Europea o meno. L’ammontare del canone d’affitto è fissato dalla Provincia».

Si tratta di provvedimenti che non sono considerati positivamente da costruttori ed agenti immobiliari in quanto l’annotazione di questo vincolo non comporterebbe alcun vantaggio per i proprietari di immobili, ma solo svantaggi. «Ad eccezione dell’esenzione dal contributo sul costo di costruzione - puntualizza ancora Niederkofler - non c’è nessun contributo come contropartita all’aggravio che scaturisce con il vincolo in questione».

Ma cosa cambia con la modifica introdotta nella legge provinciale del 1997?

«Nel 2020 entrerà in vigore la nuova legge urbanistica provinciale e, in base a quanto sostiene la Giunta provinciale, era necessaria una direttiva transitoria fino a quella data. Con l’articolo introdotto il legislatore intende garantire che vengano messi a disposizione dei residenti alloggi a costi ragionevoli. In Comuni nei quali sono presenti più del 10% di seconde case dovrà essere convenzionato il 100% della nuova cubatura».

Come viene calcolato il prezzo degli alloggi e quali effetto ci saranno sul costo degli alloggi e dei terreni?

«I prezzi degli alloggi vengono calcolati in proporzione ai costi edilizi totali (somma del costo del terreno, dei costi edilizi, delle imposte, delle spese tecniche e degli utili dell’impresa). L’ammontare del costo del terreno edificabile è l’unica variabile che dovrebbe ridursi sensibilmente per permettere un abbattimento dei prezzi degli alloggi. Ci sono due scenari che si possono verificare nei Comuni con più del 10% di seconde case. Se i prezzi dei terreni rimarranno uguali o scenderanno solo leggermente, gli alloggi convenzionati per residenti nei Comuni sopracitati diventeranno più cari o addirittura non verranno più costruiti.

In passato in questi Comuni gli alloggi convenzionati in un nuovo progetto edilizio potevano essere offerti sul libero mercato a prezzi vantaggiosi e adeguati. Con la vendita degli alloggi liberi venivano in parte cofinanziati gli alloggi convenzionati. Con il nuovo articolo inserito nella legge provinciale di riferimento non ci saranno più alloggi di nuova costruzione e pertanto gli alloggi dovranno essere calcolati tenendo conto dei costi edilizi complessivi».

E se invece i prezzi dei terreni scenderanno sensibilmente quali effetti ci saranno?.

«In tal caso gli alloggi convenzionati saranno leggermente più convenienti. Ma a questo punto sarà necessario verificare quale proprietario possa essere disposto a vendere il suo terreno ad un prezzo sensibilmente inferiore per poter realizzare alloggi convenzionati finanziabili. In questo caso la vendita di terreni edificabili diventerebbe una rarità per il fatto che i proprietari dei terreni sarebbero poco interessati ad una vendita. In entrambi i casi è chiaro che non ci saranno vincitori ma solo perdenti».

Con quali effetti per il mercato degli affitti?

«I canoni d’affitto degli appartamenti sicuramente non scenderanno. Questa legge porterà a una riduzione del numero degli appartamenti disponibili in affitto. Gli investitori non investiranno i loro soldi in appartamenti con limiti di destinazione ed uso così marcati».