Bolzano. Gli “interessati” all'Areale sono quattordici. E questo è stato un successo per Bolzano. Ma quelli che avranno un reale “interesse” saranno molti di meno. «Ci vogliono spalle larghe» ha sussurrato durante il market test un funzionario Arbo. Quante e di che misura, lo si può capire dalle domande-obiezioni che i rappresentanti di alcune tra le più grandi società infrastrutturali e immobiliari italiane e no hanno posto ieri e l'altro ieri. Alcune secretate altre no. La prima, su cui ruoterà molta parte della messa a punto del bando, riguarda la bonifica. Nella sostanza: che troveranno lì sotto le scavatrici quando avvieranno il cantiere? Comune e Provincia hanno calcolato i costi di questi lavori di premessa in 18 milioni. Basteranno? Alcune imprese hanno posto il problema delle possibili bombe d'aereo che potrebbero ancora nascondersi tra i binari. Il Comune ha effettuato molti carotaggi lo scorso anno e le stesse memorie urbane indicano come molto improbabile ordigni in quell'area, essendo i lanci avvenuti soprattutto tra i Piani e ponte Loreto vista l'ansa del Virgolo che copriva altri obiettivi. «Temiamo che comunque i costi saranno superiori» ha detto un rappresentante dei privati ieri. Altra variabile che potrà condizionare le adesioni e il loro numero è l'ipotetico sviluppo di Bolzano. Ci sarà? E in quale misura? Perché chi investe 700 milioni di tasca sua vuole sapere se il ritorno in termini di mercato immobiliare sull'area liberata dai binari sarà sostenibile.

I nodi da sciogliere

Ecco dunque i paletti-ostacoli intorno ai quali si sta dipanando il confronto pubblico-privati sulla più grande operazione infrastrutturale bolzanina di tutti i tempi.

1) La bonifica. Se il costo preventivato si confermerà sui 18 milioni, il resto si adeguerà a cascata, altrimenti, un forte discostamento potrebbe far salire anche i costi successivi: «Ci staremo dentro» hanno risposto in Comune; 2) Il mercato immobiliare. La gran parte delle imprese hanno posto questa domanda: tutte le abitazioni che risulteranno alla fine disponibili nel lotto liberato dalla piegatura dei binari, (l'«arpa») potranno essere occupate? Èsiste una reale domanda, per 1,2 milioni di metri cubi di edifici residenziali e no, nei prossimi dieci anni, tale da giustificare la costruzione di un nuovo quartiere di quelle dimensioni?

3) Lo sviluppo demografico. Una interlocuzione che è diretta conseguenza della precedente è stata quella legata alla possibilità o meno che Bolzano veda incrementare la sua popolazione. «Se tutto resta così, sarà difficile riempire tutti quegli appartamenti» ha detto un architetto. Per questo il Comune punta allo sviluppo e anche alle grandi opere in cantiere: università, lavoro, consumi saranno alla base delle prossime strategie, per evitare che la domanda, anche di case, decresca.

4) Il rapporto tra cantiere e mezzi finanziari. È uno degli ostacoli più consistenti. Ma anche quello che potrebbe chiarire lo scenario dei “portatori di interesse”. L'Areale è un'operazione che necessità di spalle larghe. Ci sono di mezzo 48 ettari. Grandi investimenti e potenza di fuoco in termini di cantieristica. In questa luce conforta, secondo Provincia e Comune, la presenza di nuovi interlocutori, forse inattesi, come la bresciana Cds holding, oltre a Salini e Rizzani. E il fatto che pure le proposte territoriali si stanno predisponendo in cordate più estese e con maggior massa critica.

5) Il rapporto tra edifici privati e pubblici. Doveva essere uno dei punti più critici del confronto. Invece sembra sia riuscito a scivolar via senza troppe obiezioni. È la compatibilità tra l'obbligo che grava sui privati di edificare anche molti edifici pubblici. Il sottile margine di guadagno che poteva emergere è stato anche alla base dello strappo tra Comune e un funzionario nei mesi scorsi. «Siamo abbastanza sicuri che il profitto sarà possibile» hanno sempre obiettato Kompatscher e sindaco. Su questo stretto o praticabile margine tra costi e ricavi, comunque, ci sarà modo di tornare da qui alla stesura definitiva del bando. Per capire se rifare un po' i conti o no. L'Areale, in ogni caso, va.