BOLZANO. Il mercato immobiliare del capoluogo altoatesino sta implodendo. «Abbiamo tantissime richieste inevase, sia nella locazione che nella vendita», come chiarisce il presidente provinciale della Fiaip Carlo Perseghin. Intanto, un'indagine campionaria condotta congiuntamente da Eurac e Astat mostra che più di un terzo della popolazione altoatesina fatica ad arrivare a fine mese a causa delle spese abitative.

La cartina di tornasole

La sezione regionale della Federazione italiana agenti immobiliari professionali ieri ha presentato i dati sull'ultimo semestre, utili per comprendere in dettaglio l'evolversi della situazione. Ma c'è un dettaglio, una indiscrezione nota agli insider del settore, raccontata dalla responsabile dell'osservatorio immobiliare e vicepresidente Fiaip Alessandra Fusina, che spiega molto più di tante tabelle: una importante catena della grande distribuzione organizzata, in procinto di aprire il suo primo punto vendita in città, si è vista costretta ad affittare quaranta miniappartamenti in uno studentato privato, per sei mesi, il tempo utile per formare il personale e far partire il supermercato. A un migliaio di euro per mini alloggio…

Numeri

Gli agenti immobiliari lo ribadiscono: servono tremila alloggi, da 30 a 50 ettari di nuovi terreni. Altrimenti non se ne esce. E, soprattutto, la città rischia di morire, perché manca manodopera, senza la quale le aziende non possono né sopravvivere né svilupparsi. L'Osservatorio Fiaip conferma in sostanza i dati del semestre precedente. Il 2024 chiude con 5.300 compravendite in provincia, il 25% delle quali a Bolzano. I prezzi rimangono allineati, con piccoli aggiustamenti al rialzo, attorno all'1-1,5%. In media si stima uno 0,6%. La Fiaip, come precisato dal presidente regionale Christian Platzer, «auspica che in futuro i prezzi calino, ma potrà succedere solo in base alle scelte politiche: nuove zone di espansione. Solo se riusciremo ad ampliare la città, i prezzi scenderanno». Ora come ora, in zona periferica, si fa fatica a trovare un appartamento nuovo con meno di 4.200-4.300 euro al metro quadro. In media siamo sui 4.500-5.000, per arrivare ai quasi 8.000 delle zone di pregio. A Gries, per esempio, dove cinque anni fa si era sui 4.500, adesso si arriva tranquillamente ai 6.500.

I problemi

Il vero cruccio, hanno spiegato ieri i vertici Fiaip, è la mancanza di una visione sugli affitti. Servirebbe una politica fiscale premiante per chi mette in locazione il proprio immobile. Gli affitti sono in mano ai privati perché l'ente pubblico, al contrario di ciò che avviene nel Nord Europa, non si fa carico di questa problematica. Altrove fondi finanziari assicurazioni e banche investono per costruire e affittare a prezzi calmierati, noi combattiamo ancora tra le spire del datato equo canone, la cui legge andrebbe aggiornata. Poi manca la tutela del proprietario: se chi è in affitto non paga il canone, le spese di condominio ricadono sul proprietario. I contratti di locazione, soprattutto, dovrebbero essere resi esecutivi: alla scadenza l'alloggio deve essere disponibile. La super Imi, poi, pare sia servita a poco o nulla. E i contributi all'affitto continuano a spingere in alto i prezzi. Attualmente, si è spiegato, un proprietario in città può contare su una rendita del 2%, contro l'usuale 5% nel resto d'Italia. Nessuno è contento, né chi paga tanto né chi incassa poco. Poi c'è la novità degli studenti: medicina, ingegneria, nel giro di pochi anni serviranno un migliaio di posti, che oggi non ci sono, in una città di 100 mila abitanti. Poi servono posti non solo per medici e ricercatori, ma pure per gli operai, gli autisti di bus... «Bolzano rischia di morire», ha chiosato Perseghin. Dalle prossime elezioni, ci si augura che la politica comunale prema molto di più sulla Provincia, impegnata quasi esclusivamente sulla tutela del territorio.

L'indagine di Eurac e Astat

Intanto, Eurac e Astat hanno pubblicato i risultati dell'indagine: "I costi elevati dell'abitare e le conseguenze sociali". Lo studio ha esplorato la percezione soggettiva della pressione dei costi abitativi in Alto Adige. A tale riguardo, tra ottobre e dicembre 2024 sono state intervistate 954 persone. I risultati mostrano che più di un terzo della popolazione altoatesina fatica ad arrivare a fine mese a causa delle spese abitative. L'80% delle persone intervistate considera i prezzi elevati degli immobili e degli affitti come il problema più pressante nell'ambito dell'abitare e dell'edilizia. A seguire i tassi di interesse elevati e le difficoltà connesse nell'ottenere un prestito (39%). Inoltre, sono stati menzionati anche fattori indiretti legati ai costi abitativi, come l'alto numero di seconde case e case vacanze (38%), la speculazione immobiliare (33%) e gli appartamenti sfitti e inutilizzati (29%). Infine, sono politicamente rilevanti anche le difficoltà burocratiche (24%) e il supporto alle persone a basso reddito percepito come insufficiente (22%). Non solo affitti e rimborso dei mutui contribuiscono però alla crescente pressione dei costi abitativi, ma anche altre spese correnti legate alla casa, come quelle per elettricità e riscaldamento, e altre spese accessorie. Più di un terzo delle persone intervistate ha risposto che per loro è stato (piuttosto o molto) difficile far fronte ai costi abitativi complessivi. Solo un quinto ha dichiarato di averli affrontati senza difficoltà. Sono emerse differenze in base alla località di residenza e alla tipologia di abitazione. A Bolzano la pressione è avvertita più intensamente rispetto alla media provinciale (45% contro 34%). Inoltre, secondo i risultati dello studio, le persone in affitto hanno più spesso difficoltà a sostenere i costi abitativi rispetto a chi vive in una casa di proprietà (52% contro 32%).

La perdita di fiducia

Le persone che faticano a far fronte ai costi abitativi rispetto a chi non fatica hanno dichiarato più frequentemente che i partiti sono solo interessati ai voti (70% contro 56%) e di non avere alcuna influenza sulla politica (60% contro 48%). Queste persone tendono anche ad opporsi a regolamentazioni ambientali e climatiche nel settore edilizio, se queste comportano oneri finanziari aggiuntivi. Lo studio dimostra anche che chi si sente sotto pressione economica percepisce una minore coesione sociale nel proprio ambiente di residenza. Infatti, è meno probabile che concordino con l'affermazione che le persone nel loro paese o quartiere vadano d'accordo (63% contro 74%), si aiutino a vicenda (56% contro 65%) o siano degne di fiducia (54% contro 70%). Per la creazione di maggiori spazi abitativi per la popolazione residente, il 69% delle persone intervistate è a favore, tra le altre cose, di una tassazione di seconde case e case vacanze. Opinioni divise sulla possibilità per i proprietari di lasciare vuoto un immobile. Il 43% delle persone intervistate è contraria, il che suggerisce che molti altoatesini vedano la proprietà come una responsabilità sociale. Il 36%, invece, è favorevole: per una parte consistente della popolazione il diritto alla proprietà privata rimane una priorità.