BOLZANO. Ultime notizie dalla città più cara d'Italia: i prezzi delle case sono saliti del 2%. Questa è una. L’altra notizia è che le vendite di immobili sono in ascesa da almeno tre mesi.

Chi si attendeva una contrazione nei prezzi dopo il Covid resterà deluso: nessuna discesa, anzi una impennata. In questo quadro, che prefigura in ogni caso una disponibilità di liquidi in controtendenza rispetto alla narrazione, c'è una conferma diretta: «Non riusciamo a stare al passo con la domanda di acquisto» dicono le agenzie. Traduzione: i bolzanini vogliono comprare casa ma non ce ne sono abbastanza. Qui si parla di comprare non di abitare. Nel senso che esiste una realtà diffusa che si muove su un altro fronte rispetto all’emergenza abitativa di chi può permettersi solo l'affitto o ne chiede uno agevolato.

«È salita la richiesta ed è diretta a specifiche molto precise» chiarisce Carlo Perseghin, presidente della Fiaip, la federazione degli agenti immobiliari. Parametri che sono direttamente connessi con l'esperienza vissuta durante la pandemia e che si teme possa ripresentarsi in autunno. «Più stanze, più indipendenza per i membri del nucleo famigliare» specifica Perseghin.

Nel concreto: si preferisce avere una abitazione con tre stanze da 9 metri piuttosto che una con due da dodici. Questo passaggio, nell’agenda delle agenzie significa una sola cosa: che è in ascesa anche la richiesta di prima casa. Non più in sottordine rispetto al classico scenario dell’investimento immobiliare non finalizzato all’abitare ma come alternativa all’investimento bancario. E qui avanza a grandi passi il bilocale. Poi c'è la questione delle zone.

Le differenze tra quartieri

Che a Bolzano assume un connotazione precisa, con grandi differenziazioni tra quartiere e quartiere. Si va dagli 8mila euro al metro quadro nella fascia nord-ovest, da via Fago a via Weggenstein, ai 4mila comunque nei rioni più popolari.

La ragione? «È presto detto - chiarisce Perseghin - visto che nelle zone periferiche il costo di base dei terreni si assesta sui 500 euro al metro cubo e su 1500 al metro quadro e nelle zone più alte da 1200 al metro cubo fino a 3500 euro al metro quadrato. E si parla di terreni, cui occorre aggiungere il fisco e i costi di progettazione. Il prezzo finale è una conseguenza».

Anche in questo caso Bolzano si connota come una eccezione rispetto a quanto accade in città medio-piccole nel Nord Italia dove i costi di partenza, quelli nudi del terreno, sono in grado di tenere poi più bassi quelli finali. Una città bloccata da anni nelle sue potenzialità espansive sta dunque creando un doppia deriva. Da un lato, quello di chi ha poco, sempre più parziali opportunità di accedere ad abitazioni popolari o agevolate, dall'altro, chi si muove sul mercato privato, di non poter rendere più flessibili le proprie possibilità di investimento.

«Abbiamo solo un masterplan, ma non cogente. Manca un piano di edilizia abitativa anche mista - commentano gli agenti - e la conseguenza è una: l’aumento dei prezzi». Questa strettoia sta soffocando una città che vorrebbe avere più dinamismo e la chiude dentro un incremento dei costi che mortifica le speranze di chi vuole entrare nel mercato. Soprattutto i giovani.

La scommessa dei giovani

Che succede per la prima casa? «Ci sono poche strade, ma i bolzanini le stanno percorrendo tutte. Si chiedono mutui che coprono anche il 90% dei costi, perché si può fare - spiega Perseghin - ci si affida all'aiuto dei genitori e si chiede anche l'anticipo su eventuali pensioni o liquidazioni». E in agenzia fanno anche due conti: «Meglio un mutuo trentennale da 1200 euro che un affitto della stessa cifra tutti i mesi».

A proposito di affitti. L’aumento fiscale sulle case sfitte non è visto come arma per aprire il mercato. «Chi tiene ferma una abitazione magari per aspettare che il figlio ci abiti o ha altri progetti non si farà certo spaventare da un 3% in più di tasse. La vera spinta - dicono - sarebbe rendere meno arduo gestire gli affittuari morosi o liberare le case alla scadenza del contratto. In questo caso la locazione sarebbe più attrattiva per tutti i proprietari».