BOLZANO. L'Agenzia delle Entrate ha appena pubblicato il report trimestrale dell'Osservatorio del mercato immobiliare (Omi), che registra un crollo delle vendite di immobili residenziali del 7,2% su base nazionale rispetto allo stesso trimestre del 2023. Significa che i prezzi in salita e la concomitanza delle difficoltà di accesso al credito, stanno frenando il mercato.

E a Bolzano che succede? Il contrario. «Non sappiamo più come rispondere alle richieste di appartamenti», dice Carlo Perseghin, presidente provinciale Fiaip, l'osservatorio della federazione degli agenti immobiliari. E qui sta l'anomalia. Anche dopo aver quasi raggiunto Milano nella contesa su chi ha il prezzo medio delle case più alto dell'intero Paese, Bolzano mostra dinamiche di mercato in grado di garantire una tenuta delle quotazioni e delle vendite immune da qualsiasi aggressione esterna, dal caro mutui al carovita. Non mostra cioè, alcuna capacità di riassestamento anche di fronte al divario tra reddito medio e prezzi reali.

Perché accade? «Non si costruisce più, mentre la richiesta accelera in base ai cambiamenti sociali in atto», dice il dirigente Fiaip. Juri Andriollo, assessore al Sociale dice che «anche rispetto a soli due decenni fa, la polverizzazione dei nuclei familiari ha raggiunto livelli metropolitani». Traduzione: aumentano i single, le famiglie di dividono, l'universo anziani ha aspettative di vita molto estese e dunque mantiene la capacità di occupare anche da solo un appartamento.

A fronte di questa moltiplicazione dei destinatari di alloggi, questi ultimi stanno vivendo l'unico decennio in cui non sono stati allargati i confini degli ambiti costruttivi urbani.

La conseguenza è che le agenzie non sanno più come fronteggiare la richiesta e, di contro, le poche case sul mercato possono garantirsi una tenuta delle quotazioni sconosciuta anche a Milano. «Non si trova più un trilocale anche non molto esteso sotto i 300 mila euro», ammette Perseghin.

Così la leggera flessione che si era registrata a inizio anno (1,8% diminuzione nell'usato di classe media in zona non di pregio) ora sembra scomparire dagli scenari immobiliari.

Così che i 5.400 euro al metro anche dell'usato in quartieri residenziali, tengono ed anzi, in alcune circostanze lievitano. Sfiorando i 6 mila. E passando oltre in quel pochissimo nuovo che c'è tra via Weggenstein e sant'Osvaldo e ancora Gries nord. Senza un piano di individuazione di nuove aree - come era accaduto nelle scorse legislature partendo da Firmian, passando per Casanova e arrivando al nuovo rione realizzato in fondo a via Druso - la sensazione è che la dinamiche che pongono Bolzano al vertice del caro casa non freneranno. Ma resta l'anomalia: «Se la richiesta batte l'offerta pur su questi livelli - commentano alla Fiaip - evidentemente il potere d'acquisto diffuso resta considerevole».

Ma, si aggiunge, è anche dovuto al fatto che Bolzano è diventata luogo di investimento anche straniero soprattutto germanico che è in grado, come accade sul Garda, di alterare il bilanciamento tra richiesta locale e offerta. Conclusione: il libero mercato è sempre più irraggiungibile da parte di bolzanino con reddito medio eroso dall'inflazione. «La classe media è schiacciata verso il basso - ammette Andriollo - e senza un grande programma pubblico di edificazione ma mirato non al settore Ipes ma a chi ne è escluso non se ne esce». Bolzano è soffocata dunque dal combinato disposto di assenza di espansione di aree edificabili e dalla lievitazione di un mercato non collegato al reddito di una classe media non più affluente.