BOLZANO Nonostante le difficoltà della holding Signa - e nonostante la ridda di notizie negative sull’ormai ex impero immobiliare di René Benko, che ormai si rincorrono quotidianamente sui principali giornali economici europei - il WaltherPark va avanti.

La conferma arriva da Alberto Naef, direttore generale di Volksbank, capofila del pool di cinque istituti bancari altoatesini e austriaci che stanno co-finanziando il progetto. Il pool è composto da due banche altoatesine (Volksbank e Sparkasse) e tre austriache (Bank für Tirol und Vorarlberg, Raiffeisenbank Niederösterreich e Hypo Vorarlberg).

Il finanziamento a tappe

Come chiarisce Naef, «per il finanziamento del WaltherPark, nel 2019 il pool ha deliberato un plafond massimo di 290 milioni di euro; poi sono scesi a 270. Si sono ridotti di 20 milioni per via di una parte dei contributi provinciali che venivano anticipati».

L’esposizione del pool sale, non scende. Spiega Naef: «Attualmente l’esposizione è inferiore ai 200 milioni. Stiamo finanziando la costruzione man mano che procede». Le banche, prosegue, «si sono impegnate per 270 milioni a fronte di 160 milioni di equity messi dal gruppo Signa su WaltherPark Spa e a fronte di altre casse che genera il WaltherPark per arrivare a coprire i costi di costruzione». Che assommano a circa 500 milioni di euro.

La regola con cui si procede è questa: «Non diamo i soldi subito, tutti assieme. Si chiama finanziamento a stato di avanzamento lavori: andiamo a finanziare i lavori man mano che questi vengono eseguiti. Non diamo dei soldi, in questo caso 270 milioni, in mano alla controparte tutti assieme, ma tappa per tappa, in base alle fatture. E ovviamente con la regola che di solito applichiamo: la fattura viene saldata per il 30% dalla società e per il 70% dal pool».

Le banche stanno finanziando tempo per tempo la costruzione, ma ovviamente solo in quota parte, «perché l’altra parte proviene dall’equity di 160 milioni portati dal gruppo Signa e poi dagli acconti che vengono pagati dagli acquirenti, ovviamente per prenotare l’acquisto».

Per interposta persona, Naef conferma che le vendite hanno superato il 50%: «È la proprietà a fornire questi dati, che per noi sono rilevanti perché, più si vende, più questi acconti vanno per così dire a rimpinguare le casse per arrivare in fondo al progetto».

Insomma, il progetto viene finanziato per cassa. «La cassa serve per pagare tutti i fornitori e arrivare al Waltherpark compiuto. E nasce dai 160 milioni, già tutti arrivati dal socio Benko, dai 270 milioni del pool oggi arrivati circa per i due terzi e dagli acconti degli acquirenti. Sono queste le tre grandi fonti di approvvigionamento del progetto».

Al momento, si è tranquilli

Se il pool ritenga di essere abbastanza tranquillo? Naef risponde con due distinguo. «Il crac della controllante è palese e lo è da qualche mese, non da ieri, ma in questo momento non ci tocca e non prevediamo che possa toccare il WaltherPark». Questo, spiega, intanto perché c’è di mezzo la legge fallimentare. «Non si tratta del crac della controllante, ma di “enne” crac; sono una serie di procedure singole. Il motivo è che la legge fallimentare, in Italia come pure in Austria e in Germania, è una legge di singola entità giuridica. Quindi al netto che la società fallisca, e in questo momento non è un fallimento, Signa Prime - che è la mamma del WaltherPark per interposta persona perché c’è la Bozen Immobilien Gmbh con sopra la Signa Prime e sopra ancorala Signa Holding - è in continuità aziendale, cioè non è un fallimento vero e proprio, liquidatorio. Al momento si tratta di procedure che in Italia - anche se ovviamente non sono del tutto uguali - chiameremmo concordati preventivi in continuità, anche se adesso c’è una nuova procedura e si chiamano in altro modo».

Si tratta di procedure che non prevedono il fallimento della società, «bensì prevedono che la società vada avanti, laddove vengano votate a maggioranza dai creditori. Deve esserci accordo sul piano concordatario».

A Bolzano ci si è tutelati

Al momento, «non vediamo una ricaduta sul Waltherpark da parte di tutto quello che succede a monte, anche perché le banche del pool ovviamente si sono tutelate, in quanto possiedono sia l’ipoteca sull’immobile costruendo sia sul terreno circostante, sia il pegno sulle azioni della società».

Quindi «in questo caso le banche dispongono di un pacchetto di garanzie, importanti e molto diverse, almeno per quanto riguarda l’ipoteca, dal pacchetto di garanzie che ci è parso di capire - perché non possediamo informazioni di prima mano - avesse per esempio la Bank Julius Bär (esposta con Signa holding per circa 600 milioni, e il cui Ceo è stato costretto nei giorni scorsi a dimettersi, ndr) rispetto alla controparte». Anche Unicredit «ha dato una informativa simile alla nostra, proprio perché il pacchetto delle garanzie è differente». Per di più, le garanzie del pool nostrano «sono verso il WaltherPark, che non è fallito; non ha ancora presentato nessuna procedura concordataria, mentre Julius Bär aveva come controparte Signa holding, che invece ha avviato una procedura concordataria». Insomma, la situazione è diversa, per almeno due motivi: «Uno, dipende dalla controparte verso la quale si ha un credito e, due, qual è la garanzia sottostante a questo credito. Queste sono le grandi differenze tra il nostro pool e la Julius Bär, per come l’abbiamo capita». Sul progetto bolzanino, Naef tiene a precisare: «Sfatiamo questo tema dei tracolli sopra, rispetto al WaltherPark, che poi non è toccato perché i 160 milioni di equity che erano previsti da parte del socio sono stati già tutti veicolati entro il 2022: i soldi sono già qui, quindi il finanziamento del socio, che oggi è per così dire molto traballante, è già pervenuto e non è revocabile».

Lo stop non conviene a nessuno

Il WaltherPark, dice Naef, «a questo punto va avanti. Ovviamente la sfida importante è di chiudere il 40% e oltre di vendite ancora da realizzare, in modo da ricevere degli acconti sufficienti per portare a compimento il progetto. Questa è la sfida che abbiamo di fronte a noi, in primis ovviamente la proprietà del WaltherPark e in secundis il pool di banche. E anche quel 50% e oltre che ha già comprato, che ha bisogno di avere un progetto completato. La sfida di tutti gli attori adesso è questa, premesso, appunto, che al momento siamo schermati dalle problematiche a monte riguardanti il gruppo Signa. Ma possiamo andare avanti, per il momento, con le nostre forze».

Naef tiene anche a rimarcare che «per nessuno è positivo avere un mezzo immobile. Concretamente, oggi la soluzione meno dolorosa per tutti e sotto tutti i punti di vista è quella - possibile, realizzabile, se è vero che il 50% ha già comprato dimostrando che il Waltherpark ha un suo valore, una sua commerciabilità - è quella che ora si vada a convincere l’altro 50% che manca a comprare per andare avanti».

Per quanto riguarda il mondo Signa, prosegue, «siamo con le antenne alte, ma dall’altro lato adesso il nostro focus è portare a compimento il programma. È la nostra missione ed è quello che è giusto, per il nostro pool ma anche per la comunità di Bolzano. Il tema di fondo è che, al di là delle iniziali fazioni pro o contro, in questo momento la cosa peggiore sarebbe fermarsi».

Garanzie e ipoteche

Oltre alle banche, riguardo al Waltherpark anche il Comune vanta garanzie, ma pool e municipio non sono concorrenti. Illustra Naef: «Non lo siamo per due motivi. Abbiamo tutti il medesimo interesse. Mi sembra che anche il sindaco sia stato chiaro in questo senso: che il progetto vada avanti. Secondo, le garanzie sono assicurative: sono state prestate da compagnie assicurative, non dalle cinque banche del pool, per cui alla fine non siamo noi la controparte che garantisce il Comune, ma delle istituzioni finanziarie terze». Nel caso, prosegue, «il Comune verrebbe risarcito. Le banche non fanno parte di questo gioco, né come prestatori di garanzia ma neanche come beneficiari: nel caso in cui il progetto non andasse in fondo, l’assicurazione pagherebbe il municipio».

Terreni ed edificio, «sarebbero invece ipotecati dalle banche». Il Waltherpark, conclude, è stato comprato per circa 150 milioni. Solo il terreno vale così: siamo in centro a Bolzano, vicino al Duomo. «Da solo il terreno vale quello e le banche hanno l’ipoteca. In qualunque vendita dell’immobile - compreso il terreno - che venisse perseguita, i primi beneficiari dell’ipoteca di primo grado sarebbero le banche».