BOLZANO. Legge delega sulla riforma fiscale: il governo nei giorni scorsi ha rischiato di saltare. Motivo del contendere l’articolo 6, la riforma del catasto, legata a doppio filo agli obiettivi del Pnrr, sopravvissuta in commissione Finanze alla Camera per un solo voto. I timori a livello nazionale per un conseguente futuro rincaro delle imposte sugli immobili sono elevati. Idem in provincia. «È difficile capire questo accanimento. È probabile che una volta riformato il catasto, i rincari delle imposte verranno attuati non subito, ma dal prossimo governo, a inizio legislatura», questo il pensiero dell’assessore Massimo Bessone, il cui partito, la Lega, a livello nazionale ha tentato di sopprimere l’articolo 6 insieme a FdI e FI.

Ma cosa significa, in pratica, la nuova riforma? Lo illustra il direttore della ripartizione Libro fondiario, catasto fondiario e urbano della Provincia, Alfred Vedovelli, in base a quanto si sa al momento. «Per ora non molto, anche perché si rimanda a leggi attuative che non esistono. Quindi, cosa comporterà in concreto - i dettagli operativi - è difficile da dire». E poi, bisogna tener conto che «da quando sono in servizio io, la delega fiscale è stata fatta decadere almeno due o tre volte, quindi potrebbe anche ricapitare».

Comunque sia, prosegue Vedovelli, aiuta a comprendere la relazione accompagnatoria alla legge delega. Dalla quale si evince che in Italia, grazie ai rilievi fotogrammetrici, si sono fatti emergere 1.200.000 immobili non censiti a catasto. Da noi però la situazione è differente. «Alcune discordanze potrebbero esserci, ma davvero minime». Quindi, la riforma su questo aspetto non avrebbe grandi ripercussioni in Alto Adige. Differente il discorso riguardo all’altro obiettivo della revisione: la rimodulazione di consistenze e valori catastali degli immobili. «Che sono ovviamente più bassi del valore di mercato, ma ciò accade in tutto il Paese». Ovviamente se si intervenisse su questo aspetto, come fa notare Bessone, ci sarebbero ripercussioni anche da noi, pure a livello fiscale, perché in base a valori e rendite catastali si calcolano le imposte.

La legge delega. Fissa i principi e i criteri direttivi per la modifica, attraverso l'adozione dei decreti legislativi, della disciplina relativa al sistema di rilevazione catastale. L’obiettivo? Modernizzare gli strumenti di individuazione e controllo delle consistenze di terreni e fabbricati. La modifica mira sia a prevedere strumenti da mettere a disposizione di Comuni e Agenzia entrate per facilitare e accelerare l'individuazione di immobili o terreni non correttamente censiti, sia a integrare le informazioni presenti nel catasto dei fabbricati, da rendere disponibili dal 1° gennaio 2026. La finalità prioritaria dichiarata dal governo, spiega Vedovelli, è quella di consentire un maggiore controllo del patrimonio immobiliare, favorendo l’emersione di immobili non censiti o censiti sulla base di rendite che non rispettano la reale consistenza e destinazione degli stessi. Si vuole agevolare e velocizzare l'attività di individuazione (attraverso il corretto censimento) delle fattispecie presenti sul territorio nazionale caratterizzate dalla non corrispondenza tra la situazione reale e quella rappresentata nelle banche dati catastali. In particolare si tratta di: immobili non censiti o censiti in maniera difforme rispetto allo stato di fatto o che non rispettano destinazione d'uso o categoria catastale attribuita; immobili abusivi; terreni edificabili accatastati come agricoli.

Lo status quo e le ripercussioni

Basandosi sulle statistiche catastali 2020 si sono evidenziate rilevanza e frequenza delle violazioni in materia catastale, nonché l'importanza dell'uso di metodologie innovative per il loro contrasto e l'emersione del patrimonio immobiliare sommerso.

Lo stock immobiliare censito negli archivi catastali italiani consiste di quasi 76,5 milioni di immobili o loro porzioni, di cui circa 66 milioni censiti nelle categorie catastali ordinarie e speciali, con attribuzione di rendita. In tale ambito, le unità immobiliari a destinazione ordinaria (abitazioni, uffici, pertinenze, eccetera) rappresentano il 97% del totale delle unità con attribuzione di rendita; questi immobili sono oggi valutati sulla base di strumenti estimativi di massa (il cosiddetto mass appraisal). Le unità immobiliari a destinazione speciale e particolare - oggi censite nelle categorie catastali dei gruppi D (immobili speciali a destinazione produttiva o terziaria come fabbriche, teatri, cinema, banche, ecc.) ed E (immobili appartenenti a categorie particolari a uso pubblico o di interesse collettivo) - costituiscono invece il 3% dell'intero patrimonio immobiliare attualmente censito con rendita. Si tratta di categorie significative dal punto di vista valutativo: rappresentano circa il 30% del totale della rendita catastale attualmente accertata. Il numero di particelle attualmente censite nel catasto terreni con qualità agricola è invece pari a 60 milioni. L'individuazione di nuovi valori patrimoniali e di redditi attualizzati per ciascuno di tali beni necessiterà della rilevazione delle caratteristiche tecnico-fisiche degli immobili (ad oggi non presenti negli archivi catastali).

Questa attività, spiega il governo, dovrà essere svolta, in particolare, per le unità immobiliari a destinazione speciale, che, a differenza del gruppo delle ordinarie, non sono valutate con sistemi estimativi di massa, ma devono essere oggetto di stime puntuali.

Chi è coinvolto

Per capire le dimensioni del fenomeno lo stesso governo precisa che, sebbene al momento non si dichiarino ripercussioni fiscali dirette (“permanendo il riferimento fiscale alle rendite catastali attualmente vigenti”), le nuove regole catastali interesseranno 39 milioni di persone fisiche e 1,5 milioni di persone giuridiche intestatarie di immobili urbani. DA.PA.